Pedir un crédito hipotecario para comprar una vivienda es una de las decisiones más difíciles que hace una persona su vida financiera. Por lo que, la vuelta de los préstamos UVA a la Argentina, de la mano de 16 bancos, despertó el interés de muchos que sueñan con acceder a su casa propia. “A partir del primer anuncio que se hizo de crédito hipotecario se despertó una enorme expectativa dentro del mercado y de los interesados en poder acceder a una vivienda”, afirmó esperanzado José Rozados, director de Reporte Inmobiliario, en el marco del seminario que realizó el Colegio de Escribanos de la ciudad de Buenos Aires.

El nuevo ciclo de créditos hipotecarios no solo aparece como una opción viable a tener en cuenta para hacerle frente al alquiler, sino que también tiene sus oportunidades y debilidades. “Es muy importante que la comunicación que se haga entre las partes sea muy didáctica y muy clara, desde todos los sectores (bancos, escribanos, canal inmobiliario). Además, no toda propiedad es apto crédito, porque si el vendedor no está dispuesto a serlo quedará fuera”, explica Rozados.

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El gran desafío en este contexto es que el proceso sea eficiente y sin demoras. Por lo que, “uno de los ítems fundamentales es el de la simultaneidad: es muy importante que el escribano esté presente desde el inicio de la solicitud del crédito en ese acto”, aseguró el presidente del Colegio de Escribanos de la ciudad, Jorge De Bartolo. Y agregó que “cuando empiezan los créditos hipotecarios, automáticamente todo se acelera. Nos estamos preparando para un aumento notable en la cantidad de escrituras”.

Los créditos hipotecarios surgen como una alternativa al alquiler

El crédito hipotecario crea mercado, porque hay zonas que hoy están fuera del mercado, con carteles que se oxidan. Las personas que están dispuestas a vivir allí no tienen los dólares bajo el colchón para comprar la propiedad, pero si se puede calificar para pagar una cuota, lo va a poder hacer”, sostuvo Rozados. Por lo que, si estás pensando en solicitar un crédito hipotecario, es recomendable eliminar todas las dudas sobre qué documentación se necesita para evitar problemas y acelerar el proceso.

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Créditos hipotecarios: qué documentación necesito para acceder

Por el lado del comprador

Los documentos indispensables a presentar por parte del comprador, que debe ser solvente, es decir que puede comprobar sus ingresos y posee historial crediticio, son:

  • El Documento Nacional de Identidad (DNI)
  • Una factura de un servicio o impuesto a su nombre para verificar domicilio
  • Relación de Dependencia y Jubilados: el último recibo de sueldo/haberes (en caso de no acreditar sueldo/haberes en el Banco)
  • Autónomos: certificación de Ingresos netos (ganancia neta) extendida por contador público con firma certificada por el Consejo Profesional de Ciencias Económicas de los últimos 12 meses.
  • Monotributista: últimas tres o seis (dependiendo el banco) constancias de pago del monotributo.

En todos los casos no deberá registrar antecedentes desfavorables en agencias de informes o en el Banco Central de la República Argentina durante los últimos 12 meses.

En principio todas las propiedades son apto crédito, a lo sumo que el propietario decida que no lo sea

Por el lado del vendedor

Por su parte, de acuerdo a lo aportado por escribanos, el propietario deberá presentar los siguientes instrumentos al banco, para que el comprador gestione el crédito:

  • Fotocopia de escritura de dominio (título de propiedad)
  • Un plano municipal en el caso de la provincia de Buenos Aires y, para propiedades en CABA, el plano de propiedad horizontal y el reglamento de propiedad y administración. Además, en el caso de que existiera, el interno y el plano de subdivisión del inmueble aprobado (documento técnico que muestra cómo se divide una propiedad inmobiliaria en diferentes parcelas o lotes).
  • Instrumento de reserva ad referéndum (sujeto a la aprobación) del otorgamiento del crédito, con los siguientes datos: nombre, apellido, DNI, domicilio, teléfono y e-mail del comprador; nombre, apellido, DNI, teléfono y e-mail del vendedor.
  • Información del inmueble: calle, número, piso, departamento, número de unidad funcional (de acuerdo al plano de subdivisión y de reglamento de la propiedad horizontal), número de unidad complementaria (como, por ejemplo, la cochera o baulera), lugar de localización.
  • Valor del inmueble, el cual luego será tasado por el banco.

Para el supuesto de préstamo para la realización de mejoras edilicias sobre un inmueble, se debe adjuntar: escritura del inmueble y los planos de las obras a realizar certificados por ingeniero o arquitecto con sus respectivas certificaciones ante los colegios profesionales que rigen la matrícula.

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¿Qué debe tener una propiedad para ser apto crédito?

En principio todas las propiedades son apto crédito, pero existen excepciones, como que el propietario decida que no lo sea, que haya problemas con el título si proviene de una donación, un inmueble que aún esté en proceso de sucesión o que esté embargado.

De esta manera, los dueños de las propiedades que decidan ofrecer su inmueble en venta bajo la condición de apto crédito, deben tener el título de propiedad, sin tener un embargo ni otras medidas cautelares sobre el bien (por ejemplo, un juicio en trámite); tampoco restricciones al dominio anotadas en el Registro de la Propiedad Inmueble de la jurisdicción (como que esté sujeto a expropiación) o inhibiciones personales (del propietario).

Además, los planos de la propiedad deben estar aprobados y en el caso de estar sujeto al régimen de la propiedad horizontal, contar con el reglamento de propiedad y administración actual.

En el caso de que el propietario sea de estado civil casado y el inmueble sea ganancial o propio, pero con asiento del hogar conyugal y con hijos menores de edad, debe contar con el asentimiento conyugal. Se aplican requisitos similares en el caso de uniones convivenciales.

En ese proceso, Enrique Luis Abatti (h), titular del Estudio Abatti & Rocca Abogados, enumera las trabas que pueden surgir para poder disponer libremente del inmueble y cómo resolverlas:

  • Existencia de una hipoteca: hay que levantarla e inscribir ese levantamiento.
  • Un embargo que grava al inmueble: también se debe levantar. Esto requiere un trámite judicial ante el juzgado que decretó la medida, que implica pagar la deuda que originó dicho embargo.
  • El vendedor se encuentra inhibido: deberá cancelar la deuda existente.
  • El inmueble tiene un usufructo en favor de un tercero: en este caso, hay que gestionar la renuncia de ese usufructo por parte del beneficiario.
  • El inmueble está en sucesión: los bienes que ingresan a una sucesión solo se pueden vender una vez que están cumplidos todos los pasos de la misma.
  • Si hay problemas con la donación: en el caso de que se revoque la donación por alguna causa, se cae la venta. En caso de que el problema sea algún inconveniente en el trámite, se debe esperar a que se solucione.

Todo esto se averigua mediante un pedido de informes de dominio y otro de inhibiciones, que deberían gestionarse cuando una propiedad se ofrece para la venta. De esta forma se evitan sorpresas al momento de comenzar el papeleo para escriturar, ya que los trámites judiciales pueden generar grandes demoras, e incluso frustrar la posibilidad de venta”, agrega Abatti.

Con la tasación presentada por el tasador, el banco ya puede aprobar el crédito y el monto de dinero a prestar. Luego se asigna un escribano que realizará la hipoteca.

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